El doble stock inmobiliario de los bancos

La explosión de la burbuja inmobiliaria y financiera ha derivado en una situación actual en la que los bancos disponen de un doble stock de porpiedades inmobiliarias, surgiendo esta clasificación según ‘calidad’ de dichas propiedad distinguiéndose, por ejemplo, entre viviendas buenas y malas.

Hablamos de que las entidades financieras controlan actualmente una gran cartera de promociones, suelo, proyectos en fase de construcción, edificios de su patrimonio; es decir, una cartera cambiante y creciente cuyo tamaño y valor hoy por hoy resulta casi imposible de calcular, pues para ello habría que sumergirse en lo más profundo de sus complejos balances. Estas entidades tiene un Cajón A y un Cajón b para clasificar estos activos.

En el Cajón A, los bancos tienen los activos procedentes del sector profesional, compuesto por viviendas nuevas, terminadas y en ‘stock’, pero también suelos, oficinas y promociones no terminadas. Se trata de activos a los que no se les puede dar más valor, y con alta liquidez, es decir, fuera del ámbito de interés de los bancos, porque no pueden especular con ellos y porque no les pueden sacar más rentabilidad. “Los promotores no pueden vender por debajo de su propia deuda, pero los bancos, si es para liquidar su ‘stock’, sí”, explica Luis Corral, consejero delegado de ForoConsultores

Actualmente, estos activos ‘A’ en poder de la banca suponen, en valor y en unidades, un 70% de las carteras de los bancos. Para su gestión, las entidades disponen de sociedades gestoras cuyas marcas van sonando poco a poco: Altamira (Santander), Anida (BBVA), Aliseda (Popular), Servihábitat (La Caixa). Hace ya un año que empezaron a comercializar las primeras viviendas de este perfil en junio de 2008. Para venderlas, bajan los precios hasta encontrar el suelo del sector y así darles salida mediante financiación propia, provocando, si es necesario, pérdidas en los balances en sus carteras de inmuebles. “Algunas entidades como Banesto, Santander, Bancaja, La Caixa y Caixa Catalunya han encontrado ese suelo del sector y están dando salida al ‘stock'”, explica Corral.

En el Cajón B, el origen y la gestión de estos activos son diferentes de los de los activos ‘A’. Para empezar, la forma por la que recaen en sus manos es más lenta y engorrosa: largos procesos de subastas, ejecuciones hipotecarias, negociaciones directas con los particulares que no pudieron hacer frente a las hipotecas a causa de la crisis o por bien dejaron de pagar sus hipotecas.

Estos pisos, gestionados directamente por los servicios de gestión de activos morosos y subastas de los propios bancos y cajas, son hoy la trastienda de las entidades. Ante la falta de estructura para darles salida, los bancos están en plena fase de negociación con redes y subredes de agentes de la propiedad, franquicias inmobiliarias y consultoras. Las rebajas en este nicho del mercado son sustanciosas, hasta en un 50%, pues en muchos casos los bancos no están invirtiendo en repararlas y optan por venderlas en su estado actual, descontando, en su valoración, el precio de las reparaciones y las reformas.

Los activos ‘B’ se presentan como un embarazoso futuro para las entidades financieras, pues la morosidad va en aumento especialmente en la parte inferior de la pirámide económica. Los pisos de este tipo que primero se están incorporando al mercado son los más baratos y los de peor calidad y muchos de ellos proceden de las familias menos pudientes

Fuente > El Mundo

Javier Navarro

Licenciado en Administración y Dirección de Empresas y diplomado en Empresariales. Dedicado desde hace 10 años a asesorar a emprendedores en la creación de sus empresas, elaborar estudios de viabilidad, modelos de negocio y consultoría estratégica empresarial.

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